Ce que les Experts Prévoient pour l'Immobilier en France et dans les Landes : Analyse et Perspectives 2026–2027
- mdenjean40
- 20 avr.
- 11 min de lecture
Le marché immobilier français traverse une période charnière. Après deux années de turbulences — hausse brutale des taux, chute des volumes de transactions, repli des prix — les experts s'accordent en 2026 sur un diagnostic commun : la reprise est là, mais elle sera sélective, technique et profondément marquée par de nouveaux critères. DPE, taux d'emprunt, aides à la rénovation, disparités locales… Décryptage avec les analyses des professionnels qui font le marché, et un focus sur ce qui se passe vraiment dans les Landes et en Nouvelle-Aquitaine.
Table des Matières
Le diagnostic des experts : un marché qui se réinvente
Un consensus rare chez les analystes
Engel & Völkers, MeilleursAgents, les Notaires de France, l'Observatoire Crédit Logement/CSA… Rarement autant de voix expertes se sont accordées sur une même lecture du marché. En 2026, le marché immobilier français n'est plus en crise, mais il s'est profondément transformé.
> « En 2026, le marché français n'est plus dans une phase de fluctuation arbitraire : il s'est transformé en un marché plus mature, où la qualité, l'énergie et la stratégie font toute la différence. »
> — Damien David, Co-fondateur IMOP
> "Le marché immobilier 2026 amorce une phase de reprise progressive. Les volumes repartent, les prix se stabilisent globalement, mais le marché s'est profondément transformé : les décisions sont plus rationnelles, les arbitrages plus exigeants"
> — Engel & Völkers France, Point Marché 2026
Les Notaires de France ont confirmé en janvier 2026 un volume de 945 000 transactions sur douze mois glissants à fin décembre 2025, soit une progression annuelle de l'ordre de +12 %. C'est un signal fort — mais les notaires eux-mêmes nuancent : ces volumes restent 25 % en dessous du pic de l'été 2021. La reprise est réelle, mais sans frénésie.
Les trois piliers de la reprise selon les analystes
Les professionnels identifient trois facteurs structurants pour 2026 :
La détente des taux : après avoir culminé à plus de 4,5 % fin 2023, les taux de crédit immobilier ont reculé à environ 3,2 % sur 20 ans à fin 2025, rendant des projets à nouveau finançables.
L'ajustement des prix vendeurs : après deux ans de résistance, une partie des vendeurs a accepté de baisser leurs prétentions, fluidifiant les négociations.
Le retour de la confiance : l'inflation, tombée autour de 0,9 % à l'été 2025 selon l'INSEE, a redonné de la visibilité aux ménages sur leur pouvoir d'achat réel.
Indicateur | 2024 | 2025 | Projection 2026 |
Taux d'intérêt moyen (20 ans) | 4,0 % – 4,5 % | 3,1 % – 3,2 % | ~3,3 % – 3,5 % |
Volume de transactions | ~800 000 | ~945 000 | 950 000 – 980 000 |
Évolution des prix (national) | -4 % à -8 % | Stabilisation | +1 % à +3 % |
Accès au crédit | Très difficile | Plus fluide | Sélectif mais accessible |
Sources : Notaires de France, MeilleursAgents, Observatoire Crédit Logement/CSA, 2026
📊 945 000 sur 12 mois (données à fin déc. 2025) - Volume de transactions immobilières en France
Taux bancaires : ce que prévoient vraiment les spécialistes pour 2026-2027
La grande question : hausse ou baisse ?
C'est le sujet qui divise le plus les experts. Les prévisions sont contrastées, et pour cause : elles dépendent de variables géopolitiques et macroéconomiques particulièrement instables en 2026.
D'un côté, Michel Mouillart, directeur scientifique de l'Observatoire Crédit Logement, anticipe une remontée modérée des taux : au moins +40 points de base entre le T4-2025 (3,14 %) et le T4-2026, pour finir l'année autour de 3,55 %. Cette hausse s'expliquerait par la persistance des tensions sur les marchés obligataires et l'impact de la situation géopolitique internationale sur l'OAT française.
> "L'amélioration des conditions de crédit à l'immobilier résidentiel constatée en 2025 cède maintenant la place à la remontée des taux d'intérêt, telle que constatée depuis le début de 2026. Avec une augmentation d'au moins 40 pdb entre le T4-2025 et le T4-2026"
> — Michel Mouillart, Observatoire Crédit Logement/CSA
De l'autre côté, des experts plus optimistes tablent sur une stabilisation de la BCE à 2,15 % de taux directeur pour toute l'année 2026, ce qui maintiendrait les taux de crédit dans une fourchette acceptable pour les emprunteurs.
Les trois scénarios pour 2027
Les courtiers et analystes dessinent trois trajectoires possibles pour les taux immobiliers à horizon 2027 :
Durée du prêt | Scénario 1 : Baisse modérée | Scénario 2 : Stabilisation | Scénario 3 : Hausse |
15 ans | 2,10 % – 2,60 % | 2,60 % – 3,10 % | 3,20 % – 3,90 % |
20 ans | 2,40 % – 3,00 % | 3,00 % – 3,60 % | 3,80 % – 4,60 % |
25 ans | 2,60 % – 3,25 % | 3,20 % – 3,85 % | 4,10 % – 5,00 % |
Source : HelloPrêt, prévisions taux immobiliers 2027
Le conseil des professionnels : n'attendez pas
La quasi-totalité des experts s'accordent sur un point pratique : attendre une hypothétique baisse des taux comporte un risque réel. Un crédit peut être renégocié si les taux baissent — mais une capacité d'emprunt perdue ne se récupère pas si les taux remontent. À taux actuel (~3,3 % sur 20 ans), un emprunt de 200 000 € représente une mensualité d'environ 1 100 €. Si les taux montent à 3,8 %, cette mensualité grimpe à près de 1 175 €, soit une perte de capacité d'emprunt d'environ 20 000 à 30 000 €.
Les Landes sous la loupe des professionnels
Un marché aux deux visages
Le département des Landes (40) offre en 2026 une image contrastée que les professionnels locaux connaissent bien. D'un côté, un prix médian départemental de 2 969 €/m² (source Figaro Immobilier, données mars 2026), en légère progression de +1 % sur un an mais en hausse spectaculaire de +40 % sur cinq ans. De l'autre, des disparités locales considérables qui exigent une lecture fine du territoire.
> « À Paris, en 2026, le marché n'est plus une question de tendance nationale, mais d'analyse micro-locale. »
> — Laurent Sabouret, fondateur d'IMOP
Ce constat vaut encore plus fort dans les Landes, où l'écart entre une maison à Morcenx-la-Nouvelle (autour de 1 500 €/m²) et un appartement à Capbreton (jusqu'à 9 000 €/m² en front de mer) est vertigineux.
Le palmarès des prix par secteur
Ville / Zone | Prix médian au m² | Évolution sur 5 ans | Profil du marché |
Capbreton | ~6 613 €/m² | +28,3 % | Premium balnéaire, demande soutenue |
Hossegor / Soorts | ~8 000 – 8 700 €/m² | Forte hausse | Ultra-premium, résidences secondaires |
Seignosse | ~5 473 €/m² | Hausse modérée | Balnéaire accessible |
Dax | ~2 100 – 2 400 €/m² | Stable | Marché de résidence principale |
Mont-de-Marsan | ~1 900 – 2 200 €/m² | Stable | Préfecture, marché équilibré |
Biscarrosse | ~3 500 – 4 000 €/m² | Hausse | Lac + océan, tourisme fort |
Médiane départementale | 2 969 €/m² | +1 % sur 1 an | — |
Sources : Figaro Immobilier, MeilleursAgents, SeLoger, mars-avril 2026
📊 2 969 €/m² (médiane départementale) - Prix médian immobilier dans les Landes
Ce que disent les agents locaux
Les professionnels de l'immobilier dans les Landes confirment une tension persistante sur le littoral, avec des délais de vente très courts pour les biens bien classés au DPE. En revanche, les biens énergivores (F et G) connaissent des décotes de 10 à 20 % par rapport aux estimations initiales, et des délais de vente qui s'allongent sensiblement. À Capbreton, le loyer médian atteint désormais 19 €/m², en hausse de 7 % sur un an et de 41 % sur cinq ans — un signal fort pour les investisseurs locatifs.
DPE : la révolution silencieuse qui redessine les valeurs
La réforme de janvier 2026 change la donne
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE a été réformé en profondeur : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9, permettant à environ 850 000 logements de gagner une ou plusieurs classes énergétiques sans aucun travaux. Pour les propriétaires de biens chauffés à l'électricité, c'est une opportunité majeure à ne pas négliger.
Le calendrier d'interdiction de location est désormais bien établi :
Classe DPE | Statut en 2026 | Prochaine échéance |
G | Interdit à la location depuis jan. 2025 | Impossible de signer un nouveau bail |
F | Louable, mais gel des loyers | Interdiction de location en 2028 |
E | Louable sans restriction | Interdiction de location en 2034 |
D et mieux | Aucune contrainte | — |
L'impact financier selon les experts
Les études SeLoger et MeilleursAgents sont convergentes : une passoire thermique (F ou G) se vend entre 10 % et 25 % moins cher qu'un bien équivalent mieux classé. Sur un bien estimé à 250 000 €, la décote représente entre 25 000 € et 62 500 €. À Dax ou Mont-de-Marsan, où les prix sont plus accessibles, cette décote peut rendre un bien difficile à financer — de nombreuses banques refusant désormais d'accorder un crédit immobilier sur des passoires thermiques.
> « Le DPE est devenu la carte d'identité patrimoniale du bien. Ignorer sa note, c'est ignorer une partie de sa valeur réelle. »
> — Analyse Engel & Völkers France, 2026
MaPrimeRénov' 2026 : ce que les experts recommandent
Un dispositif renforcé mais à utiliser stratégiquement
Après une période de turbulences en 2025 (mise en pause partielle du parcours accompagné), MaPrimeRénov' est de retour en 2026 avec des barèmes revus. Les professionnels de la rénovation et les conseillers en financement s'accordent sur un message clair : agir maintenant, avant que les règles ne changent à nouveau.
Les montants clés à retenir pour 2026 :
Profil du ménage | Couleur | Taux de prise en charge | Plafond de travaux |
Très modestes | Bleu | Jusqu'à 90 % | 30 000 – 40 000 € HT |
Modestes | Jaune | Jusqu'à 75 % | 30 000 – 40 000 € HT |
Intermédiaires | Violet | Jusqu'à 60 % | 30 000 – 40 000 € HT |
Aisés | Rose | Jusqu'à 40 % | 30 000 – 40 000 € HT |
Pour les rénovations d'ampleur, le plafond de dépenses peut atteindre 70 000 € en combinant MaPrimeRénov' et d'autres aides (CEE, éco-PTZ). Source : Qualit'EnR, 2026
La stratégie gagnante selon les conseillers
Les experts recommandent de combiner plusieurs dispositifs pour maximiser l'effet levier :
MaPrimeRénov' (jusqu'à 70 000 € de travaux pris en charge)
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : financement complémentaire sans intérêts
TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique
Dans les Landes, où le parc de logements anciens est significatif (notamment dans les secteurs ruraux et les maisons individuelles des années 70-80), cette combinaison d'aides peut permettre de financer une rénovation complète avec un reste-à-charge très limité pour les ménages modestes.
📊 Jusqu'à 70 000 € en combinant toutes les aides - Montant maximum MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur
Investir dans les Landes en 2026 : le verdict des professionnels
Les zones à surveiller selon les experts locaux
Les professionnels de l'immobilier dans les Landes et en Nouvelle-Aquitaine identifient plusieurs zones d'opportunités pour 2026 :
Le littoral landais (Capbreton, Biscarrosse, Seignosse) : des prix élevés mais une demande locative saisonnière exceptionnelle. La rentabilité brute d'un studio bien situé à Capbreton peut dépasser 4 à 5 % en location classique, et davantage en location saisonnière. Le loyer médian à Capbreton atteint 19 €/m², soit une progression de 41 % en cinq ans.
Dax et son agglomération : un marché de résidence principale stable, avec une offre locative soutenue par une population étudiante et une activité thermale. Le marché y est équilibré (autant d'acheteurs que de biens à vendre), avec des prix accessibles et des rendements locatifs corrects.
Mont-de-Marsan : la préfecture des Landes offre un marché plus calme, avec des prix accessibles et une demande locative portée par les fonctionnaires et les étudiants de l'IUT. Idéal pour un premier investissement.
Le nouveau dispositif Jeanbrun 2026 : une alternative à la loi Pinel
Issu de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun représente le successeur de la loi Pinel pour l'investissement locatif dans le neuf. Son mécanisme repose sur un amortissement forfaitaire annuel d'une partie du prix du logement (hors terrain), déductible des revenus fonciers. Des promoteurs comme Sovi développent déjà des programmes éligibles dans les Landes (notamment à Biscarrosse) et en Gironde. Un outil à étudier sérieusement pour les investisseurs en Nouvelle-Aquitaine.
Ce qu'il faut retenir : le regard des experts sur les 12 à 24 prochains mois
Les professionnels convergent vers une analyse en quatre points :
Le marché immobilier landais restera sous tension sur le littoral : l'offre ne suffit pas à répondre à la demande, et les prix des zones premium ne devraient pas baisser significativement.
Le DPE sera le critère n°1 de valorisation : un bien bien classé se vendra plus vite et plus cher. Un bien mal classé subira une décote croissante.
Les taux resteront entre 3,3 % et 3,6 % sur 20 ans dans le scénario central pour fin 2026, avant une possible légère remontée en 2027.
Les aides à la rénovation offrent une fenêtre d'opportunité : agir en 2026 permet de cumuler des aides encore généreuses avant d'éventuels ajustements budgétaires.
Questions Fréquentes (FAQ)
Est-ce le bon moment d'acheter dans les Landes en 2026 selon les experts ?
Oui, selon la majorité des professionnels du secteur. Le marché a retrouvé un fonctionnement plus naturel : les prix se sont stabilisés voire légèrement ajustés, les taux restent à des niveaux raisonnables (~3,3 % sur 20 ans), et l'offre disponible est plus large qu'en 2021-2022. Sur le littoral landais (Capbreton, Hossegor, Biscarrosse), la tension reste forte et les prix premium. En revanche, dans les zones intérieures (Dax, Mont-de-Marsan), les opportunités d'achat sont réelles avec des marges de négociation possibles, notamment sur les biens avec un mauvais DPE.
Les taux de crédit immobilier vont-ils vraiment remonter en 2026-2027 ?
Le scénario le plus probable selon les experts est une légère remontée des taux en 2026, pour finir l'année autour de 3,5 %. En 2027, plusieurs scénarios restent ouverts : stabilisation autour de 3 % – 3,5 %, ou hausse plus marquée (jusqu'à 4,6 % sur 20 ans) si les tensions géopolitiques et inflationnistes s'accentuent. La recommandation des professionnels est claire : ne pas parier sur une baisse hypothétique et concrétiser son projet dès que le dossier est solide.
Quel impact concret a le nouveau DPE 2026 sur la valeur d'un bien dans les Landes ?
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a permis à environ 850 000 logements chauffés à l'électricité de gagner une ou plusieurs classes énergétiques. Concrètement, un bien qui passait de F à E évite l'interdiction de location prévue en 2028 et échappe à la décote de marché (10 % à 25 % sur la valeur). Dans les Landes, où beaucoup de maisons individuelles sont équipées de chauffage électrique, cette réforme peut représenter un gain patrimonial significatif sans aucun travaux — à condition de faire refaire son DPE par un diagnostiqueur certifié.
Comment combiner MaPrimeRénov' et crédit immobilier pour financer une rénovation dans les Landes ?
Les conseillers recommandent de commencer par un audit énergétique (pris en charge à hauteur de 300 à 500 € selon le profil de revenus), puis de monter un plan de financement combinant MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro. Pour un ménage modeste réalisant une rénovation d'ampleur (passage de G à C par exemple), le reste-à-charge peut être quasi nul. Un bien rénové dans les Landes se revendra ensuite avec une plus-value significative par rapport à son état initial.
Vaut-il mieux acheter à Dax ou sur le littoral landais pour un investissement locatif ?
Tout dépend de votre stratégie. Le littoral (Capbreton, Biscarrosse) offre une forte valorisation patrimoniale et des loyers en hausse, mais des prix d'entrée élevés (6 000 à 8 000 €/m²) qui compriment les rendements bruts (3 à 5 %). Dax offre des prix plus accessibles (~2 000 à 2 400 €/m²), une demande locative stable (étudiants, thermalisme) et des rendements bruts souvent supérieurs à 5 %. Pour un premier investissement ou un profil rendement, Dax et Mont-de-Marsan sont plus pertinents. Pour un objectif patrimonial long terme, le littoral reste une valeur sûre.
Chiffres Clés
📊 945 000 transactions immobilières sur 12 mois à fin décembre 2025, soit +12 % en un an (Source : Notaires de France, janvier 2026)
💡 +40 % : hausse des prix immobiliers dans les Landes sur cinq ans, pour un prix médian de 2 969 €/m² en 2026 (Source : Figaro Immobilier)
🏠 850 000 logements ont gagné une ou plusieurs classes DPE grâce à la réforme du 1er janvier 2026, sans aucun travaux (Source : immonot.com)
💶 Jusqu'à 70 000 € de travaux finançables via MaPrimeRénov' et les aides cumulables en 2026, pour les projets de rénovation d'ampleur (Source : Qualit'EnR / ANAH)
Conclusion : Ce qu'il faut retenir
Le marché immobilier de 2026 est un marché d'experts. Les acheteurs qui réussiront sont ceux qui sauront lire les signaux faibles : la note DPE d'un bien, la trajectoire des taux sur leur zone géographique, les aides disponibles pour financer des travaux. Les vendeurs qui réussiront sont ceux qui auront accepté de repositionner leur prix en fonction de la réalité du marché, et non de leur espoir de 2021.
Dans les Landes, les fondamentaux restent solides : attractivité touristique, qualité de vie, littoral atlantique, dynamisme de Dax et du bassin d'Arcachon-Landes. Le marché local offre des opportunités réelles — à condition d'être bien accompagné.
Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou propriétaire souhaitant rénover, ne prenez pas de décision sans une analyse personnalisée de votre situation. Consultez un professionnel local qui connaît les spécificités du marché landais, simulez votre financement auprès d'un courtier, et vérifiez votre éligibilité aux aides sur france-renov.gouv.fr. Le bon moment, c'est souvent maintenant — mais le bon projet, c'est toujours celui qui est bien préparé.
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